Wonen is een probleem
18 januari 2009
Eén van de basisrechten zou moeten zijn het kunnen beschikken over een woning. Dat lijkt logisch, maar wonen is niet een kwestie dat je een woning betrekt, er voor betaald en klaar ben je. Nee, wonen is tot een complex geheel geworden. Het begint al met de woning en waar die staat. Daar kun je al behoorlijk mee sturen. Zo kun je een heleboel goedkope woningen bij elkaar zetten en kan dan op je vingers natellen dat er dan mensen komen met een laag inkomen. Dat werd vroeger vaak gedaan en zo ontstonden volksbuurten. Dit blijkt geen succes. Ook woonwijken met alleen dure woningen of middenklasse woningen zijn geen succes. Om daar een ombuiging in te bewerkstellen zal er veel werk moeten worden verzetten. De eenheidswijken hebben geleid tot sociale segregatie met alle problemen. In de Hambaken is het eind vorig jaar geëscaleerd en kunnen mensen zich niet langer zomaar in de Mondriaan woningen vestigen. Ook in Boschveld is er aanpak die hele wijk op zijn kop zet. Niet alleen met het nog te presenteren wijkplan zal er veel veranderen, de uitvoer van de eerste nieuwbouw leidt al tot een verandering. De woningen zijn zo duur dat je niet meer kan spreken van sociale woningbouw. Zo zijn er andere plannen die tot een verandering van de samenstelling van de wijken hebben geleid.Op zich is het mengen van mensen met een diversiteit aan achtergronden een goede zaak. Dat kan een buurt of wijk sterker maken. Zo heb ik me laten vertellen dat in Eikendonk veel laag opgeleiden wonen. Veel van die mensen zullen mogelijk weinig kaas van politiek hebben gegeten en begrijpen niet wat er met hun wijk gaat gebeuren en ook niet hoe ze een verzet moeten oppakken. Dan is het maar goed dat mensen die wel begrijpen wat er allemaal gebeurt, zich met de zaak bemoeien. Op die manier ontstaat een balans die een buurt, wijk en zelfs de hele stad krachtiger kan maken.
Behalve de sociale structuur van buurten zijn er nog wel meer obstakels om je zomaar te vestigen. Als je een woning wilt huren, dan is de keuze beperkt door je inkomen. Hoe meer je verdient, hoe duurder je moet huren. Dat is op zich vreemd als je juist meer vermenging in een buurt of wijk wilt krijgen, want meestal zijn de duurdere huurwoningen niet echt gemengd met goedkopere woningen. Op zich is de maatregel wel begrijpelijk, want men wil de goedkopere woningen graag beschikbaar houden voor de lagere inkomens. Maar zoals zo vaak, geldt ook dat bij goedkoop ook een label van mindere kwaliteit geldt. Sinds 1 januari moeten de corporaties ook de energielabels plaatsen bij verhuur. In de helft van de gevallen zijn die labels niet beschikbaar en als ze wel beschikbaar zijn dan blijken de woningen niet echt energiezuinig te zijn. Dan moet ook nog opgemerkt worden dat de woningen niet individueel beoordeeld worden, maar 1 of 2 woningen dienen als voorbeeld voor een heel blok. Dat de woningen zo lek als een mandje zijn bleek afgelopen weken wel. Toen lag er sneeuw, behalve vlak voor vele woningen. Dat was niet omdat er geveegd was, maar vanwege de warmte uitstroom via de muren. Ook op sommige daken waren de lekken zichtbaar.
Als je dan zelf aanpassingen aan de woning wilt doen, dan mag dat alleen na toestemming van de verhuurder, maar dan zijn er wel beperkingen. Energiekosten zijn tegenwoordig een belangrijke factor in de woonkosten.
Maar dat geldt ook voor de diverse belastingen die je moet betalen. Als huiseigenaar betaal je OZB. Die wordt vastgesteld op basis van de fictieve waarde van een huis. Iets wat vreemd is, want een huis is pas iets waard als het er ook daadwerkelijk voor betaald wordt. Ook andere belastingen zijn afhankelijk van de geschatte waarde van een huis.
Bij huurwoningen lijkt die OZB minder invloed te hebben, maar dat is schijn, want die prijs zal vast wel doorberekend worden in de huur of beknibbeld worden op onderhoud. De tarieven van de OZB worden overigens naar beneden bijgesteld. Hierdoor verandert er weinig, want ook de berekeningsmethodiek wijzigt. Tot nu toe werd de OZB berekend op basis van eenheden va € 2500 van de WOZ waarde van een huis, terwijl er nu een percentage van de WOZ moet worden betaald.
Dus je mag je ook niet zo maar vestigen op basis van het geld dat je bezit, al is dit meer een probleem voor mensen met veel geld, dan voor mensen met weinig geld.
Dan is er nog een ander probleem. Dit de beschikbaarheid van woningen. Als het om huur gaat is de wachttijd 4 jaar. Dat is een periode die al lang zo is mag erg in twijfel getrokken worden. De reden is dat veel van de mensen die staan ingeschreven eigenlijk niet op korte termijn een woning zoeken. De Woonservice speelt daarbij een belangrijke rol. Die rol wordt door diverse mensen in twijfel getrokken. Daarom is verzocht om een onderzoek naar de Woonservice. Er is redelijke kans dat een dergelijk onderzoek er komt, maar wat er met de uitkomst gaat gebeuren is nog onduidelijk.
Ook de beschikbaarheid van koopwoningen is beperkt. Afgelopen jaar werd wel een record aantal woningen (zowel koop als huur) gebouwd als je kijkt naar deze eeuw. Het gaat om 1140 woningen, maar er zijn tevens veel woningen gesloopt. Dus de netto toename is veel kleiner. Veel nieuwbouwprojecten staan ook onder druk vanwege de economische problemen. De doelstelling was om 1200 woningen te bouwen, dat is dus net niet gehaald. Dit getal blijft ook voor de komende jaren staan. Als je kijkt naar het aantal nieuwbouwplannen dat op stapel staat, dan zou dat haalbaar moeten zijn. Het Paleiskwartier, het Stationskwartier, Willemspoort, het Wielsem, Boschveld, de Groote Wielen en nog meer zijn al uit de pen gevloeid, maar nog lang niet gerealiseerd. Veel van die projecten gaan pas van start als minstens 70 % van de woningen is verkocht. Door het ineenstorten van de woningmarkt is niet te verwachten dat 2009 een succesjaar wordt op dit gebied.
Op zich is ook dit beeld verrassend, want een paar maanden geleden zag ik nog prognoses die aangaven dat de belangstelling voor ’s-Hertogenbosch groeiend is. Dit heeft te maken dat deze stad deel uitmaakt van de economische structuur langs de A2, na de Randstad de belangrijkste zone op economisch gebied. Terwijl elders in Nederland de koopprijzen al stagneerden, bleven ze in ’s-Hertogenbosch bovengemiddeld stijgen. Daar is nu een flinke correctie voor gemaakt.
Het kabinet kwam afgelopen vrijdag met het idee dat corporaties bouwprojecten zou kunnen overnemen en toevoegen aan de huurmarkt. De verenigde corporaties zien weinig heil in dit plan. Daar zijn diverse redenen voor. Allereerst zijn corporaties er niet voor om problemen bij commerciële partijen op te lossen. Vaak passen dit soort projecten helemaal niet in het beleid van de corporaties. De corporaties hebben als taak voldoende woonruimte beschikbaar te maken in de sociale sector. De commerciële projecten vallen daar meestal niet onder. Daarnaast hebben de corporaties dezelfde problemen als de commerciële partijen; ze kunnen maar moeilijk aan geld komen om deze investeringen te dragen.
Anderzijds neemt de vraag naar huurwoningen wel toe, omdat mensen angst hebben om in deze tijd een huis te kopen. Huren brengt minder risico met zich mee. Daarnaast is ook de animo om te verhuizen afgenomen, ook onder de groep met een modaal of bovenmodaal inkomen (ongeveer € 32.000 bruto per jaar). Daarbij speelt ook de vergrijzing een rol, want ouderen willen vaak een ander type woning, die vaak niet beschikbaar is.
De gemiddelde huur die mensen met een modaal inkomen willen betalen bedraagt € 622 per maand. De vraag naar appartementen onder kopers neemt verder af, bij huurders is het nog ongeveer 34 %. Daarnaast zijn er nog veel elementen die een rol spelen. Deze staan beschreven in het rapport 'Huurders in Profiel'. De verandering richting meer vraag naar (duurdere) huurwoningen kun je zorgelijk noemen. Uit het rapport blijkt dat geld voor veel mensen geen probleem is, maar men wil zich blijkbaar niet binden aan een koopwoning. De vraag is wat dit betekent. Bij huur kun je makkelijk verhuizen zonder dat je nog 'blok' aan je been hebt. Anderzijds zou je kunnen stellen dat dit 'blok' wel een appeltje voor de dorst kan zijn. Blijkbaar ziet een toenemend aantal mensen de lasten die bij een koophuis horen als een probleem. Hier zou de overheid dus iets aan moeten doen.
Het aantal huurwoningen is ongeveer 54 % van het beschikbare woningen. Als de vraag toeneemt, is de vraag hoe dat gerealiseerd moet worden. Voor huur is het nodig dat er instellingen zijn die hierin willen investeren. Daar zit nu de klad in.
Wonen is dus een complex iets geworden en bovendien wordt te weinig ingespeeld op de vraag. Er is al een tekort aan woningen en dat dreigt dus alleen maar erger te worden. Het gaat straks niet meer om de kwaliteit van de woningen, maar meer om de beschikbaarheid. Je kunt maar beter maatschappelijk buiten de boot vallen, want dan zorgt de overheid wel voor onderdak. Lijkt me geen aanrader. Voorlopig blijft wonen dus een probleem.